محدودیتهای « احیاء اراضی موات » کدام است؟
مقررات « احیاء » با توجه به قوانین بعدی، دچار محدودیتهائی شده؛ همچنانکه « قانون مدنی » در ماده 145 نیز، بیان می دارد: « « احیاءکننده » باید قوانین دیگر مربوطه به این موضوع را از هر حیث، رعایت نماید. » بنابراین، مقررات « قانون مدنی » راجع به « تملک اراضی موات از طریق احیاء »، با عنایت به مقررات بعدی، تا حد زیادی، فایده عملی خود را از دست داده است. امروزه، این « اراضی » از طریق « احیاء »، « قابل تملک » نیستند؛ بلکه دولت می تواند آنها را با رعایت مقررات، واگذار نماید. برخی از محدودیتهائی که در « احیاء » زمین، به وجود آمده به شرح ذیل، هستند:
1- به موجب « لایحه قانونی ثبت اراضی موات اطراف تهران » ( مصوب 1334 هجری شمسی )، تقاضای ثبت « اراضی بایر بدون مالک اطراف شهر تهران » و « اراضی موات اطراف شهر تهران » از تاریخ 1331 هجری شمسی، تنها، از « بانک ساختمانی » ( « وزارت مسکن و شهرسازی » فعلی )، پذیرفته می شود و هیچکس نمی تواند به عنوان « احیاء اراضی »، تقاضای ثبت نماید که ظاهرا، این قاعده به تدریج، به شهرستانهای دیگر نیز، سرایت داده شد. 2- به موجب ماده 6 « قانون اصلاحات ارضی » ( مصوب 26 / 2 / 1339 هجری شمسی )، در زمینهای « بایر » و « موات » داخل روستاها، بین زارعین، بر اساس « نحوه تملک » آنها، قانون حکم می کند و نه تقدم آنها در « احیاء » و « آبادی » و ماده 4 « قانون راجع به الحاق 8 ماده به « آئین نامه اصلاحات ارضی » ( مصوب 1346 هجری شمسی )، به « سازمان اصلاحات ارضی »، اجازه داده که « اراضی موات » را جهت برنامه های عمرانی؛ مثل ساخت کارخانه، با تصویب دولت، در اختیار مؤسسات دولتی، قرار دهد. 3- در خصوص « اراضی موات » واقع در محدوده قانونی و حوزه استحفاظی شهرها، ماده 1 « قانون لغو مالکیت اراضی شهری و کیفیت عمران آن » ( مصوب 1358 هجری شمسی ) مقرر داشته بود که « اراضی موات » واقع در محدوده قانون شهرها، اصولا، متعلق به دولت، است و برای کسانی که قبلا، نسبت به این اراضی، « سند مالکیت » اخذ کرده بودند، قانون مهلت معینی را جهت « عمران » و « آبادی »، در نظر گرفته بود تا طی آن مدت مقرر، اقدام به « احیاء » اراضی خود، نمایند. درباره « اراضی موات » خارج از محدوده قانونی و حوزه استحفاظی شهرها نیز، « قانون تشخیص « اراضی موات » و ابطال اسناد آن » ( مصوب 1365 هجری شمسی ) مقرر داشته که کلیه اسناد و مدارک رسمی و غیررسمی مربوط به این اراضی؛ به استثناء زمینهائی که توسط مراجع صلاحیتدار دولت « جمهوری اسلامی »، واگذار شده، باطل بوده و این قبیل اراضی در اختیار دولت، قرار می گیرند. تشخیص این اراضی به عهده « وزارت کشاورزی »، است که از طریق هیئتهای هفت نفره واگذاری زمین، اقدام می گردد. 4- در ماده 5 « قانون زمین شهری » ( مصوب 1366 هجری شمسی )، تکلیف بخش مهمی از « زمینهای موات »، مشخص گردیده که مقرر داشته است: « کلیه « زمینهای موات شهری »؛ اعم از اینکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی یا غیردولتی، باشند، در اختیار دولت « جمهوری اسلامی »، است و اسناد و مدارک « مالکیت » گذشته ارزش قانونی ندارند و ادارات « ثبت اسناد و املاک » مکلفند به درخواست « وزارت مسکن »، اسناد آنها را به نام دولت، صادر نمایند. » ماده 8 قانون مزبور مقرر داشته است: « کلیه « اراضی بایر شهری » که صاحب مشخصی نداشته باشد در اختیار « ولی فقیه »، است. » بنابراین، بر اساس این قانون، « احیاء اراضی موات » تنها، به اذن دولت و مقامهای صالح، ممکن است. حال، این سؤال پیش می آید که آیا زمینهائی که قبل از این قانون، « احیاء » شده اند نیز، مشمول قانون مزبور می شوند یا این قانون ناظر به آینده، است. از ظاهر قانون که عنوان می دارد « اسناد و مدارک « مالکیت » گذشته ارزش قانونی ندارند. »، چنین برمی آید که بخش مهمی از « زمینهای احیاءشده قبلی » نیز، به « مالکیت » دولت، درمی آید و قانون « اثر قهقرائی » پیدا نموده است. « قانون زمین شهری » ( مصوب 1366 هجری شمسی ) « اراضی شهری » را به 3 دسته، تقسیم می کند: 1- « اراضی دایر » 2- « اراضی بایر » 3- « اراضی موات ». « اراضی دایر » زمینهائی هستند که آن را « احیاء » و « آباد » نموده اند و در حال حاضر، دایر و مورد بهره برداری « مالک »، است. « زمینهای دایر » مشمول این قانون « اراضی کشاورزی یا آیش » - اعم از محصور یا غیرمحصور - هستند. « اراضی بایر شهری » زمینهائی هستند که سابقه « عمران » و « احیاء » داشته و به تدریج، به حالت « موات »، برگشته اند؛ اعم از اینکه صاحب مشخصی داشته باشد یا نداشته باشد. » « اراضی موات شهری » نیز، به زمینهائی، گفته می شود که سابقه « عمران » و « احیاء » نداشته باشد. نتیجه تصویب « قانون زمین شهری » اولا، لغو کلیه « مالکیت »های « زمین موات شهری » بود که تا تاریخ 5 / 4 / 1358 هجری شمسی، « احیاء » نشده بودند و ثانیا، لغو « مالکیت » کلیه « اراضی بایر شهری » بود که صاحب مشخصی نداشتند. مضافا، تمامی مالکین « اراضی دایر و بایر شهری » مکلف شدند در صورت نیاز دولت، برای اجرای طرحهای عمومی، اراضی خود را بفروشند. 5- « ماده واحده مصوب « مجمع تشخیص مصلحت نظام اسلامی » در خصوص حل مشکل « اراضی بایر » » ( مصوب 1367 هجری شمسی ) اعلام می دارد: « کلیه « اراضی بایر » در سراسر کشور، در صورت « اعراض » صاحبان آنها، بلاعوض، در اختیار دولت، قرار می گیرند و در صورت « عدم اعراض »، مالکین « اراضی بایر » به دلیل ضرورت، ملزم به کشت بر اساس ضوابط کشاورزی یا فروش یا اجاره یا مزارعه « زمین بایر » خود، هستند. چنانچه از تاریخ ابلاغ، ظرف مدت 1 سال، اقدام به یکی از موارد فوق، ننمایند، « وزارت کشاورزی » رأسا یا توسط هیئت هفت نفره واگذاری زمین، زمین را از طرف « مالک »، برای کشاورزی و دامداری، به قیمت عادله زمان تصویب این قانون ( 25 / 5 / 1367 هجری شمسی )، خواهد فروخت. » « اراضی بایر » شامل اراضی ای است که بیش از 5 سال، بدون عذر موجه، بلاکشت مانده یا بماند. »
علیرغم محدودیتهای ایجادشده، دولت می تواند با شرایط خاصی، اجازه « احیاء اراضی موات » را بدهد و در صورت وجود « اجازه صریح یا ضمنی دولت »، « احیاءکننده » این گونه اراضی « مالک » شناخته می شوند. در این حالت، قوانین و مقررات مذکور در « قانون مدنی » راجع به « احیاء اراضی »، مورد اجراء، قرار خواهد گرفت.
آیا « احیاء اراضی موات » سبب « مالکیت مطلق » می گردد؟
سؤال این است که آیا « احیاء زمینهای موات » موجب « ملکیت مطلق » می گردد یا خیر. اکثریت قریب به اتفاق فقهاء، « ملکیت مطلق و ابدی » زمین را برای « احیاءکننده »، قائل نیستند و می گویند مقصود از « ملکیت »، « ملکیت مطلق » نیست؛ به این معنا که « احیاءکننده » گرچه « مالک » زمین می شود؛ ولی این « ملکیت » تا زمانی است که آثار « احیاء » وجود داشته باشد. پس، « احیاءکننده » زمین تا زمانی می تواند « تصرفات مالکانه » - مثل فروش، اجاره و ... - را در زمین خود، انجام دهد که در « احیاء » زمین، کوشا باشد و الا، از « مالکیت » او، خارج می شود. پس، « حق تصرفات تامه » « مادام الاحیاء » است. اکثریت فقهاء، قائل به این، هستند که شخصی که ملکی را « احیاء » می کند در « تصرف » زمین، سزاوار است؛ ولی چنانچه زمین را رها کند و آثار « آیادانی » از بین برود و دیگری آن را « آباد » کند، در آن صورت، « آبادکننده جدید » به آن، سزاوارتر است.
« احیاء زمین موات » چه تبعاتی دارد؟
« احیاء » زمین باعث می شود که « مالک » حقی نیز، بر « حریم زمین »، پیدا نماید. به عنوان مثال، اگر برای « احیاء »، ناچار باشد از « ملک » دیگری، عبور نماید، امکان عبور برای او، ممکن است و همچنین، پس از « آباد » کردن نیز، « حق عبور » برای او، وجود دارد. ماده 144 « قانون مدنی » مقرر داشته است: « « احیاء » اطراف زمین موجب « تملک » وسط آن نیز، می باشد. »؛ یعنی اگر مثلا یک زمین یک 10 هکتاری « آباد » شد و چند تپه در وسط زمین، وجود داشت، آن تپه ها نیز، به تبع کل زمین، ملک « آبادکننده » می شود. البته باید تناسب « میزان احیاءکننده » را با « میزان تملک شده »، رعایت کرد. بنابراین، اگر کسی اطراف 10 هکتار زمین را به عرض 1 متر، شخم زده و سبزی بکارد، نمی تواند ادعا کند زمینی که در وسط، واقع شده را نیز، به تبع آن، « مالک » شده؛ زیرا تناسب حفظ نشده است.
« تحجیر » یعنی چه؟
مراد از « تحجیر »، این است که اگر کسی به « قصد تملک »، « مقدمات احیاء و آبادی » را فراهم کند، « حق اولویت و تقدم در آبادی » برای وی، ایجاد می شود؛ لیکن تا زمانی که زمین را « آباد » نکرده، « مالکیت » ایجاد نمی شود؛ زیرا تحقق « احیاء » شرط اساسی برای « تملک »، است. بنابراین، اگر پس از ایجاد « مقدمات »، از « آبادی زمین »، منصرف شد و زمین را ترک کرد، شخص دیگری می تواند آن زمین را « احیاء » و « تملک » نماید. « تحجیر » از « حجر »، به معنای « سنگ »، آمده و مراد « سنگچین کردن اطراف زمین » است؛ ولی اکنون، می توان گفت که « سیم خاردار کشیدن » یا « کندن اطراف زمین » یا « کندن چاه » و « کشیدن نهر » نیز، از مصادیق « تحجیر »، می باشد. لذا، هر عملی که « شروع در احیاء » محسوب می شود « تحجیر » است. ماده 142 « قانون مدنی » در مورد « تحجیر »، چنین مقرر می دارد: « « شروع در احیاء »؛ از قبیل، سنگ چیدن اطراف زمین، کندن چاه و ...، « تحجیر » است و موجب « مالکیت » نمی شود؛ ولی برای « تحجیرکننده »، ایجاد « حق اولویت در احیاء » می نماید. » ماده 1 « آئین نامه اجرائی قانون زمین شهری » ( مصوب 1367 هجری شمسی ) نیز، در مورد « تحجیر »، چنین مقرر داشته است: « ... عملیاتی؛ از قبیل، « شخم غیرمسبوق به احیاء »، « تحجیر »، « ریختن مصالح در زمین »، « حفر چاه » و نظایر آن، « عمران » و « احیاء » محسوب نمی گردند. » به گفته حقوقدانان، « حق تحجیر » از « حقوق عینی »، می باشد؛ زیرا در برابر هر متجاوزی، می توان به آن، استناد کرد و صاحب حق می تواند دیگران را از تصرف در مال، بازدارد و حتی اگر غاصب زمین را « احیاء » کرده باشد، این « احیاء » اثری در « تملک »، برای او، ندارد. به عقیده « فقهای امامیه »، اگر « تحجیرکننده » در ظرف سه سال از تاریخ « تحجیر »، اقدام به « احیاء »، نکند، حق او ساقط می شود. در « حقوق موضوعه » نیز، با توجه به اینکه خودداری « تحجیرکننده » از « احیاء »، بدون عذر موجه، « سوءاستفاده از حق » تلقی می شود و « سوءاستفاده از حق » طبق قاعده « لاضرر » و اصل 40 « قانون اساسی »، ممنوع است، لذا، قاضی این اختیار را دارد که در صورت تحقق شرایط مزبور، حکم به سقوط « اولویت تحجیرکننده »، نماید.
« احیاء اراضی موات » چیست؟
« احیاء »؛ یعنی « زنده کردن » و در اصطلاح، به معنای « آباد کردن زمین »، آمده است. « موات » به معنای « مرده » و « بی روح »، است و در اصطلاح، به « اراضی ای که « مالک » ندارد »، گویند. « مباحه » نیز، به معنای « آزاد گذارن »، است و « اراضی موات » هم، در وضع « اباحه »، هستند؛ به اعتبار آنکه اشخاص می توانند آزادانه، آنها را « تملک » نمایند. لذا، « اراضی موات و مباحه » آن دسته از « اراضی » ای هستند که « مالک » نداشته و از آنها، انتفاع برده نمی شود. ماده 141 « قانون مدنی » مفهوم « احیاء » را توضیح داده است: « مراد از « احیاء زمین »، آن است که « اراضی موات و مباحه » را به وسیله عملیاتی که در عرف، « آباد کردن » محسوب می شود؛ از قبیل، زراعت، درختکاری، بنا ساختن و ...، قابل استفاده نمایند. » لذا، نحوه « آباد کردن زمین » حسب مورد، متفاوت است و در هر مورد، « عرف » تشخیص می دهد که زمین « آباد » شده است یا خیر. بر اساس مقررات « قانون مدنی »، برای « تملک اراضی موات »، سه شرط لازم است: 1- عملی که عرفا، « آباد کردن » محسوب می گردد؛ مانند زراعت و درختکاری. 2- « قصد تملک »؛ زیرا « احیاء » یک « عمل حقوقی » است و « آباد کردن زمین » بدون « قصد تملک »؛ مثل گلکاری توسط یک مسافر چند روزه، بدون قصد « مالک » شدن، ایجاد « مالکیت » نمی کند. 3- رعایت مقرراتی که فرد احیاءکننده باید آنها را از هر حیث، رعایت نماید.
در تعریف « اراضی موات »، ماده 27 « قانون مدنی » مقرر داشته است زمینهای بدون « مالک »ی که « معطل » افتاده و « کشت و زرع » در آنها، نباشد « اراضی موات » نام دارند. بنابراین، زمینی از « اراضی موات »، است که اولا، « مالک » نداشته باشد. پس، اگر زمینی « مالک » داشته؛ ولی « مالک » به آن، توجه نکند و زمین را معطل بگذارد، « زمین بایر » بوده و قابل تملک نیست. ثانیا، « آبادی » و « کشت و زرع » در آن، نباشد. « آبادانی » نیز، بر حسب مورد، متفاوت است. گاه، « آبادی » به « کشت و زرع »، است و گاهی، به « ساختمانسازی » و ... . در « فقه »، مبحثی تحت عنوان « احیاء موات »، مورد بحث، قرار می گیرد که منظور از آن، « احیای زمینهای موات » است. « زمین موات » زمینی است که سابقه « آبادی » ندارد و بدون « مالک » و « معطل » و « بدون کشت و زرع »، باشد؛ برخلاف « زمین ب ایر » که اگر چه « کشت و زرع » در آن، نمی شود؛ اما قبلا، « آباد » بوده و سابقه « آبادی » دارد. در خصوص تشخیص « اراضی موات »، ماده 12 « قانون زمین شهری » مقرر می دارد: « تشخیص عمران، احیاء، تأسیسات متناسب و تعیین نوع « زمین بایر » و تمییز « بایر » از « موات »، به عهده « وزارت مسکن و شهرسازی »، است. این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه، می باشد. » نخستین قانونی که « زمین بایر » را به صورت مجزا، از « زمین موات »، تعریف کرد ماده 1 بند ( د ) « قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی » ( مصوب 1358 هجری شمسی ) بود که جامع نبوده و قید « مهلت 5 سال » در آن، ملاک شرعی نداشت. در « قانون زمین شهری » ( مصوب 1360 هجری شمسی )، « زمین بایر » چنین تعریف شده است: « « اراضی بایر شهری » زمینهائی هستند که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج، به حالت « موات »، برگشته اند؛ اعم از اینکه صاحب مشخصی داشته یا نداشته باشند. »
در مقابل « اراضی موات » و « اراضی بایر »، « اراضی دایر » قرار دارند که مراد از آن، « اراضی آباد » می باشد که مورد بهره برداری « مالک »، است. در هر حال، برای تشخیص « دایر » یا « بایر » بودن زمین، باید به « عرف »، مراجعه نمود. « زمین موات » در « فقه »، زمین « غیرآیاد » و به عبارتی، زمین « معطل مانده » ای است که از آن، بهره برداری نشود و « عدم بهره برداری » از آن، به سبب قطع و بریده شدن آب از آن یا به واسطه مستولی شدن آب بر آن یا به لحاظ تحت پوشش، قرار گرفتن توسط شن، ماسه، نمک و ...، است. « موات » به چند دسته، تقسیم می شود: قسم اول، « موات بالاصل » که جزء « انفال »، بوده و در اختیار « امام مسلمین »، قرار دارد و در زمان غیبت « امام عصر (عج) »، به « مجتهد جامع الشرایط »، واگذار می شود که بر اساس مصالح عامه، « اذن به احیاء » می دهد. قسم دوم، « موات بالعرض » است که در صورت خراب شدن یک زمین « آباد »، به « موات »، ملحق می گردد و رابطه « آبادکننده سابق » با « زمین »، قطع می شود و برای وی، حقی نسبت به « زمین » و « احیاءکننده بعدی »، وجود ندارد.