اماره های « اشتراک » و « اختصاص » چه هستند؟

در مواردی که طبقات ساختمان به چند نفر، تعلق داشته باشد و حدود « مالکیت » آنها در اسناد، معین نشده باشد، ممکن است در « مالکیت » دیوارهای عمارت و به ویژه، سقف مشترک، بین « مالک »ان، اختلاف ایجاد شود. در این صورت، اگر اصحاب دعوی دلیلی بر « مالکیت » خود، اقامه نکنند، باید از راه « تشخیص متصرف »، فصل خصومت کرد و « مالک » بخشهای مورد نزاع را معین نمود.

الف- دیوار مشترک: دیوار فاصل دو « ملک » که در تصرف « مالک »ان اطراف آن، است به حکم ماده 35 « قانون مدنی » که مقرر داشته است: « « تصرف به عنوان مالکیت » دلیل « مالکیت » است؛ مگر اینکه خلاف آن، ثابت شود. »، مشترک میان دو « مالک » است؛ زیرا هر دو « مالک » در آن دیوار، تصرف می نمایند و بر حسب « عرف »، « تصرف » هر یک از دو همسایه، در دیوار، به عنوان « مالکیت »، می باشد که البته این « اماره »ای است که اگر « دلیل »ی بر خلاف آن، موجود باشد، این « اماره » از اعتبار، ساقط می شود. به همین لحاظ، ماده 109 « قانون مدنی » مقرر داشته است: « دیواری که ما بین دو « ملک »، واقع است مشترک مابین صاحب آن دو « ملک » محسوب می شود؛ مگر اینکه « قرینه » یا « دلیل »ی بر خلاف آن، موجود باشد. » در مورد شیوه « اداره کردن دیوار مشترک »، می توان گفت که مطابق ماده 576 « قانون مدنی »: « طرز اداره کردن « اموال مشترک » تابع شرایط مقرره بین شرکاء، خواهد بود. » و چنانچه قراردادی بین طرفین، وجود نداشته باشد، به حکم ماده 113 « قانون مدنی »: « مخارج « دیوار مشترک » بر عهده کسانی است که در آن، شرکت دارند. » در صورتی که میان طرفین، توافقی در این زمینه، نشود، فقط، در صورت « دفع ضرر »، اجبار بر بناء و تعمیر دیوار مشترک را « قانون مدنی » مجاز دانسته است. مطابق ماده 114 « قانون مدنی »: « هیچ یک از شرکاء، نمی تواند دیگری را اجبار بر بناء و تعمیر « دیوار مشترک »، نماید؛ مگر اینکه « دفع ضرر » به نحو دیگری، ممکن نباشد. » در باب « شیوه تصرف در دیوار مشترک » نیز، تا جائی که وضع طبیعی « دیوار مشترک » اقتضاء می کند و مانع « تصرف » دیگران نمی شود، هر یک از شرکاء، « حق استفاده » از « دیوار مشترک » را دارند و در این خصوص، البته « عرف » و « تراضی طرفین » نیز، دخیل است. در تأیید این نظر، می توان از ملاک ماده 134 « قانون مدنی »، بهره برد که مقرر داشته: « هیچ یک از اشخاصی که در یک معبر یا یک مجرا، شریکند نمی توانند شرکای دیگر را مانع از عبور یا بردن آب، شوند. » البته « تصرفات مادی » در « مال مشاع »، در کل، می بایست با اذن همه شرکاء، باشد و لذا، بدون اذن شریک، جایز نیست. مطابق ماده 118 « قانون مدنی »: « هیچ یک از دو شریک، حق ندارد « دیوار مشترک » را بالا ببرد یا روی آن، بناء یا سرتیری بگذارد یا دریچه و رف باز کند یا هر نوع « تصرف »ی نماید؛ مگر به اذن شریک دیگر. » و ماده 119 همان قانون مقرر داشته: « هر یک از شرکاء، بر روی « دیوار مشترک » سرتیز داشته باشد نمی تواند بدون رضای شریک دیگر، تیرها را از جای خود، تغییر دهد و به جای دیگر از دیوار، بگذارد. »؛ زیرا تغییر محل سرتیر و گذاردن آن در محل دیگر دیوار، تغییر در « وضعیت دیوار »، است و این امر اجازه شریک دیگر را می خواهد؛ چرا که داشتن سرتیر در محل سابق، در اثر « حق » یا « اذن »، اختصاص به همان محل سابق، داشته و اذن شریک برای محل جدید، لازم است. ماده 121 « قانون مدنی » نیز، مؤید این امر می باشد.

در موضوع « خرابی دیوار »، مطابق ماده 115 « قانون مدنی »: « در صورتی که « دیوار مشترک » خراب شود و احد شریکین از تجدید بناء و اجازه « تصرف » در « مبنای مشترک »، امتناع نماید، شریک دیگر می تواند در حصه خاص خود، تجدید بنای دیوار را کند. » و مطابق ماده 116 همان قانون: « هر گاه، احد شرکاء راضی به « تصرف » دیگری در مبناء، باشد؛ ولی از تحمل مخارج، مضایقه نماید، شریک دیگر می تواند بنای دیوار را تجدید کند و در این صورت، اگر بنای جدید با مصالح مشترک، ساخته شود، « دیوار مشترک » خواهد بود و الا، مختص به شریکی، است که بناء را تجدید کرده است. » بدیهی است در صورتی که یکی از شرکاء، دیوار را خراب نماید، باید به مثل اول، دیوار را بناء نماید؛ مگر اینکه ثابت نماید که خراب کردن دیوار لازم بوده است. مطابق ماده 117 « قانون مدنی »: « اگر یکی از دو شریک، « دیوار مشترک » را خراب کند؛ در صورتی که خراب کردن آن لازم نبوده، باید آن که خراب کرده مجددا، آن را بناء کند. » در موضوع « اجبار ساختن دیوار مشترک »، ماده 123 « قانون مدنی » مقرر داشته است: « اگر خانه یا زمینی بین دو نفر، تقسیم شود، یکی از آنها، نمی تواند دیگری را مجبور کند که با هم، دیواری ما بین دو قسمت، بکشند. » با این ترتیب، هر گاه، یکی از دو « مالک مجاور »، بخواهد در حد فاصل بین دو « ملک »، دیوار داشته باشد و « مالک مجاور » دیگر موافقت در ساختن « دیوار مشترک »، ننماید، او می تواند « دیوار اختصاصی » با هزینه خود، در « ملک »ش، بناء نماید و اگر توافق در ساخت « دیوار اشتراکی »، شود، هزینه های ساخت بر عهده طرفین، خواهد بود که اگر « دیوار مشترک » در « مبنای اختصاصی »، یکی باشد، دیوار « مشترک » و مبناء « اختصاصی » خواهد بود و یا به گونه ای، ساخته شود که « دیوار مشترک » در « مبنای اشتراکی »، باشد؛ یعنی نصف عرض دیوار در یکی از دو « ملک » مجاور و نصف دیگر در « ملک » مجاور دیگر، باشد.

ب- دیوار اختصاصی: چنانچه قرائنی دال بر « تصرف اختصاصی » یکی از « مالک »ان، باشد، دیوار مطابق « قاعده ید »، « ملک اختصاصی » فرد « متصرف » است؛ از جمله این قرائن، عبارتند از: « ترصیف »، « سرتیر »، « طاقچه »، « رف »، « نما » و ... . « ترصیف » اتصال منظم دو بناست؛ به گونه ای که آجرهای آن دو به هم، قفل و بست شده باشد. مطابق ماده 110 « قانون مدنی »: « بناء به طور « ترصیف » و « وضع سرتیر » از جمله قرائن، است که دلالت بر « تصرف » و « اختصاص »، می کند. » و در صورتی که از هر دو طرف، این قرائن وجود داشته باشد، دیوار « محکوم به اشتراک » است؛ مگر اینکه خلاف این قرائن، اثبات شود. به همین جهت، ماده 111 « قانون مدنی » مقرر داشته: « هر گاه، از دو طرف، بناء متصل به دیوار، به طور « ترصیف »، باشد و یا از هر دو طرف، به روی دیوار، « سرتیر » گذاشته شده باشد، آن دیوار « محکوم به اشتراک » است؛ مگر اینکه خلاف آن، ثابت شود. » در مورد « طاقچه » و « رف » نیز، همین طور، است که از دیوار یک طرف ایجاد شده باشد و اگر در هر دو سوی دیوار، ایجاد شده باشد، دیوار متعلق به هر دو، خواهد بود؛ مگر اینکه خلاف آن، ثابت شود. در صورتی که این قرائین در دو طرف، باشد، « مشترک » بین دو طرف، خواهد بود. به هر حال، همان گونه که در ذیل اخیر مواد 109، 111 و 112 « قانون مدنی »، ذکر شده، اعتبار این « امارت » و « قرائن » تا زمانی است که خلاف آن، ثابت نشود. فلذا، اگر در « سند مالکیت »، در « صورتمجلس تحدید حدود »، تعلق دیوار به « ملک »ی از دو « ملک » مجاور، تصریح شده باشد یا از « اشتراکی بودن »، نام برده باشند، دیگر، به « امارات قانونی »، توجه نمی شود.

همچنین، استفاده « مالک » از « دیوار اختصاصی »، محدودیتهائی دارد. هر چند، مطابق صدر ماده 30 « قانون مدنی »: « هر « مالک »ی نسبت به مایملک خود، حق همه گونه « تصرف » و « انتفاع » دارد. »؛ لیکن در ذیل همان ماده، تصریح شده: « مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد. » به همین جهت، به منظور « حفظ آسایش عمومی » و « دفع ضرر از همسایه »، در ماده 133 همان قانون، آمده: « کسی نمی تواند از دیوار خانه خود، به خانه همسایه، در باز کند؛ اگر چه دیوار، « ملک اختصاصی » او باشد؛ لیکن می تواند از « دیوار مختصی خود »، « روزنه » یا « شبکه »، باز کند و همسایه حق منع او را ندارد؛ ولی همسایه هم، می تواند جلوی « روزنه » و « شبکه »، دیوار بکشد یا پرده بیاویزد که مانع رؤیت شود. » بدیهی است که باز کردن « در » و « پنجره » از مصادیق « ایجاد مزاحمت »، است و در صورت ایجاد آن، « مالک » « ملک » مجاور حق ازاله آن را دارد؛ چرا که مطابق ماده 130 « قانون مدنی »: « کسی حق ندارد از خانه خود، به فضای خانه همسایه، بدون اذن او، « خروجی » بدهد و اگر بدون اذن، « خروجی » بدهد، ملزم به رفع آن، است. » منظور از « خروجی »، این است که راهی برای « خروج »، ایجاد نماید که در این صورت، مجاز نیست؛ لیکن احداث « روزنه » که سوراخ کوچکی است که به منظور استفاده از نور، مورد استفاده، قرار می گیرد یا « شبکه » که سوراخهای متعددی است که به منظور استفاده از « نور » و « هوا »، معمولا، با مصالح همان ساختمان، ساخته می شود، مجاز دانسته شده است. البته قانون معین نکرده که میزان و اندازه « شبکه » تا چه حد، می تواند باشد؟ به همین لحاظ، تشخیص آن بر عهده « عرف محل »، است. برخی نیز، گفته اند که مراد از « شبکه »، « پنجره کوچک »ی است که برای « نور » و « هوا »، تعبیه می شود؛ اعم از اینکه دارای « روزنه »، باشد یا خیر؛ ولی نمی توان آن را شامل « پنجره های بزرگ » امروز که گاهی، از در نیز، بزرگتر است، دانست. تفکیک بین « در » و « شبکه »، با « عرف »، است. به هر حال، به نظر می رسد که اگر « پنجره » به اندازه ای، باشد که شخص بتواند از آن، خارج شود یا از آن، به بیرون، خم شده و به خانه همسایه، سرکشی نماید، « شبکه » به شمار نمی آید و باز کردن آن حتی در « دیوار اختصاصی » فرد « مالک »، مجاز نیست. 

محدودیتهائی که به جهت « مجاورت »، در « مالکیت » اشخاص، ایجاد می شوند چه هستند؟

مقررات فصل سوم « قانون مدنی » در باب « حق ارتفاق نسبت به ملک غیر » و در « احکام و آثار املاک نسبت به املاک مجاور »؛ از قبیل، « حق العبور »، « حق المجری »، « حق پنجره و روزنه و شبکه »، « حق الشرب »، « حق منظره »، « حق ناودان » و « حق فاضلاب »، است که آن هم، مستلزم انعقاد نوعی عقد بین طرفین، با رعایت « عرف و عادت محل »، است. طبق قاعده کلی، تعمیر « ملک » بر عهده « مالک »، آن است. فلذا، « قانون مدنی » هزینه های لازم برای نگهداری یا تعمیر هر قسمت را که اختصاص به یک « مالک »، دارد بر عهده آن « مالک »، گذاشته و انجام هزینه های « قسمت مشترک » و « مشاع » را بر عهده « مالک »ین ذی سهم و به نسبت استفاده یا سهمی که از آن مال یا مشترکات، دارند، قرار داده است. بر اساس ماده 128 « قانون مدنی »، در « قسمتهای اختصاصی »، ممکن نیست « مالک »ی را مجبور به تقبل هزینه مرمت و تعمیر، نمود؛ اما در « قسمتهای اشتراکی »، چنانچه دفع ضرر ممکن نباشد، اجبار « مالک » از طرف مقامات صالح، دارای جواز قانونی، است. مبحث دوم از « قانون مدنی »، در باب « آثار و احکام املاک نسبت به املاک مجاور »، در بر گیرنده اصول و قواعد کلی حاکم بر ساختمانهای چند طبقه، است که در موارد سکوت و نقص « قانون تملک آپارتمانها »، می توان به آن، رجوع نمود. 

اداره « آپارتمان » به عهده چه کسانی است؟

در مورد اداره « قسمتهای مشترک »، بین « قانون مدنی » و « قانون تملک آپارتمانها »، تفاوت بسیاری وجود دارد. مطابق ماده 6 « قانون تملک آپارتمانها »: « چنانچه قراردادی بین « مالک »ین یک ساختمان، وجود نداشته باشد، کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به « قسمتهای مشترک »، به اکثریت آراء « مالک »ینی است که بیش از نصف مساحت تمام « قسمتهای اختصاصی » را « مالک » باشند. » بر اساس ماده 8 همان قانون: « در هر ساختمان ( مشمول مقررات این قانون )، در صورتی که عده « مالک »ین بیش از سه نفر، باشد، « مجمع عمومی مالکین » مکلف هستند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج، انتخاب نمایند. طرز انتخاب مدیر از طرف « مالک »ین و وظائف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوط توسط آئین نامه این قانون، تعیین خواهد شد. در حالیکه برابر ماده 114 « قانون مدنی »، اجبار به تجدید « بنای مشترک »، فقط، در صورتی، مجاز است که دفع ضرر به نحو دیگری، ممکن نباشد و اجبار به تجدید « بنای اختصاصی » هم، تجاوز به « حق مالکیت »، محسوب می شود و اصولا، مجاز نیست؛ اما « قانون تملک آپارتمانها » اجبار به تجدید بنای ساختمان مجموعه آپارتمانی را با شرایطی، پذیرفته است. این اجبار نه تنها، « قسمتهای مشترک »؛ بلکه « قسمتهای اختصاصی » را نیز، در بر می گیرد؛ کما اینکه در ماده 13 « قانون تملک آپارتمانها » ( الحاقی سال 1376 هجری شمسی )، این موضوع تصریح شده بود و مطابق ماده 14 قانون مذکور ( الحاقی 11 / 3 / 1376 هجری شمسی ): « مدیر یا مدیران مکلفند تمام بناء را به عنوان یک واحد، در مقابل آتش سوزی، بیمه نمایند. سهم هر یک از « مالک »ان، به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها، به وسیله مدیر یا مدیران، تعیین و از شرکاء، اخذ و به بیمه گر، پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده می باشند. » 

محدودیتهای « مالکیت » در اثر زندگی در « آپارتمان »، به چه شکل است؟

در گذشته، « آپارتمان نشینی » به شکل امروز، چندان رایج نبود و نتیجتا، « قانون مدنی » فقط، دو ماده از موادش را به آن، اختصاص داده بود؛ ولی با گسترش شهرها و ساخته شدن ساختمانهای چندطبقه، مشکلات حقوقی و اجتماعی فراوانی نیز، به وجود آمد که بخشی از آن، به علت فقدان « فرهنگ آپارتمان نشینی » و بخشی به علت « خلاء قانونی »، به وجود آمد. به همین جهت، در سال 1347 هجری شمسی، « آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها » به تصویب رسید و مقرراتی را تنظیم نمود که در سال 1376 هجری شمسی، بخشهائی از آن، اصلاح گردید که در این قانون، محدودیتهائی بر « مالک »ین آپارتمانها، تحمیل گردید. « مالکیت » در آپارتمان، به دو گونه، است: « قسمتهای اختصاصی » و « قسمتهای مشاع ». « قسمتهای اختصاصی » در « سند مالکیت » هر « مالک »، مشخصا، ثبت می شود. میان « قسمتهای اختصاصی » و « قسمتهای مشترک »، نسبت به سهم، ارتباط ناگسستنی ای وجود دارد. به همین لحاظ، ماده 3 « قانون تملک آپارتمانها » مقرر می دارد: « حقوق هر « مالک » در « قسمتهای اختصاصی و حصری » او، در « قسمتهای مشترک »، غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال « قسمت اختصاصی »، به هر صورتی که باشد، انتقال « قسمت مشترک » قهری خواهد بود. »

الف- قسمتهای اختصاصی: مطابق ماده 1 « آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها » ( مصوب 1347 هجری شمسی )، قسمتهائی از بناء، « اختصاصی » تلقی می شود که عرفا، برای استفاده « انحصاری » شریک یک ملک معین یا قائم مقام او، تخصیص یافته باشد. ماده 125 « قانون مدنی » مقرر داشته است: « هر گاه، طبقه تحتانی مال کسی باشد و طبقه فوقانی مال دیگری، هر یک از آنها، می تواند به طور متعارف، در حصه اختصاصی خود، تصرف کند؛ لیکن نسبت به سقف دو طبقه، هر یک از « مالک »ین طبقه فوقانی و تحتانی، می تواند در کف یا سقف طبقه اختصاصی خود، به طور « متعارف »، آن اندازه تصرف نماید که مزاحم حق دیگری نباشد. » و مطابق ماده 9 « قانون تملک آپارتمانها »: هیچ یک از « مالک »ین، حق ندارد بدون موافقت اکثریت سایر « مالک »ین، تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی، در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر، باشد، بدهد. »

ب- قسمتهای مشترک: به موجب ماده 2 « قانون تملک آپارتمانها »: « قسمتهای مذکور در این قانون، عبارت از قسمتهائی از ساختمان، است که حق استفاده از آن، منحصر به یک یا چند آپارتمان، نبوده و به کلیه « مالک »ین، به نسبت « قسمت اختصاصی » آنها، تعلق می گیرد. به طور کلی، قسمتهائی که برای استفاده « اختصاصی »، تشخیص داده نشده است یا در « اسناد مالکیت »، « ملک اختصاصی » یک یا چند نفر از « مالک »ین، تلقی نشده از « قسمتهای مشترک »، محسوب می شود؛ مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی، بر طبق « عرف و عادت محل »، مورد تردید نباشد. » تفصیل تعیین « قسمتهای اشتراکی » در ماده 4 « آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها »، آمده است.

در مورد تصرف « قسمتهای مشترک »؛ مانند پله ها، سقف بین دو طبقه یا دیوار بین آپارتمانها، باید بین تصرفاتی که لازمه استفاده از آنهاست و تغییر در ساختمان، ایجاد نمی کند، با تصرفاتی که وضع ساختمان را دگرگون می سازد یا تعمیر قسمتهای مشترک آن ر ایجاب می کند، تفاوت گذارد: 1- هر یک از « مالک »ان، می توانند در حدود « متعارف »، از « قسمتهای مشترک »، استفاده کنند؛ مشروط بر اینکه مزاحم دیگری نباشد. بنابراین، « مالک »ان طبقه بالا می توانند از پله مشترک، عبور کنند، « مالک » طبقه تحتانی می تواند سقف را سفید کرده یا به آن، چراغ بیاویزد و « مالک » طبقه فوقانی بر روی آن، رفت و آمد کرده یا اثاث منزل خود را بگذارد؛ ولی ایجاد صداهای ناهنجار و حرکات شدید بر روی سقف طبقه پائین، ممنوع است؛ هر چند که این تصرفات در « ملک » مستقل، « متعارف » باشد. ( ماده 125 « قانون مدنی » ) 2- تغییر و تصرف در هر یک از « قسمتهای مشترک »، باید با موافقت سایر شرکاء، باشد و هزینه و نگهداری آن به عهده همه « مالک »ان، به تناسب سهم آنهاست. ماده 4 « اصلاحی » سال 1376 هجری شمسی در این باره، مقرر داشته است: « حقوق و تعهدات و همچنین، سهم هر یک از « مالک »ان « قسمتهای اختصاصی »، از مخارج « قسمتهای مشترک »، متناسب است با نسبت مساحت « قسمت اختصاصی » به مجموع مساحت « قسمتهای اختصاصی » تمام ساختمان؛ به جز هزینه هائی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربناء، به نحو مساوی، تقسیم خواهد شد یا اینکه « مالک »ان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج، پیش بینی کرده باشند. پرداخت « هزینه های مشترک »؛ اعم از اینکه « ملک » مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است. » البته مطابق تبصره های الحاقی، مدیران نقش عمده ای در تعیین سهم هر یک از « مالک »ین، دارند. 3- مطابق ماده 9 قانون مذکور: « هر یک از « مالک »ین، می توانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی، عملیاتی را که برای استفاده بهتر از « قسمت اختصاصی » خود، مفید می دانند انجام دهند. هیچ یک از « مالک »ین، حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر « مالک »ین، تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی، در « قسمت اختصاصی » خود که مرئی و منظر باشد، بدهند. » 4- مطابق ماده 10 همان قانون: « هر کس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت « قسمت اختصاصی » خریداری خود، در زمینی که ساختمان روی آن، بناء شده یا اختصاص به ساختمان، دارد، مشاعا، سهیم می گردد؛ مگر آنکه « مالکیت » زمین مزبور به علت « وقف » یا « خالصه بودن » یا عللی دیگر، متعلق به غیر، باشد که در این صورت، باید اجور آن را به همان نسبت، بپردازد. » « املاک خالصه » عبارتند از املاکی که مختص دولت است و مانند « مالک خصوصی »، عمل می کند و ممکن است جهت بهره برداری از منافع، به نهاد یا سازمانی، واگذار شود که در این صورت، صرفا، « مالکیت منافع » به صورت محدود یا نامحدود، به منتقل الیه، داده می شود. مخارج مربوط به محافظت « ملک » و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از « اموال و قسمتهای مشترک » و به طور کلی، مخارجی که جنبه « مشترک » دارند یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن، اقتضاء دارد یک جا، انجام شوند نیز، باید به تناسب حصه هر « مالک »، به ترتیبی که در آئین نامه، ذکر خواهد شد، پرداخت شود و هر چند، آن « مالک » از استفاده از آن چه که مخارج برای آن، است صرفنظر نماید. » مطابق ماده 13 « قانون تملک آپارتمانها » ( الحاقی 11 / 3 / 1376 هجری شمسی ): « در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری، ساختمان دچار فرسودگی کلی، شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت « مالک »ان « قسمتهای اختصاصی » در تجدید بنای آن، موافق نباشند، آن دسته از « مالک »ان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب، برای « مالک » یا « مالک »انی که از همکاری، خودداری می ورزند، نسبت به تجدید بنای مجموعه، اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از « مالک »ان، از بناء و هزینه های انجام شده، سهم « مالک » یا « مالک »ان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان، پرداخت شده است از اموال آنها؛ از جمله، همان واحد، استیفاء کنند. » 5- مطابق ماده 128 « قانون مدنی »: « هیچ یک از صاحبان طبقه تحتانی و غرفه فوقانی نمی تواند دیگری را اجبار به تعمیر یا مساعدت در تعمیر دیوارها و سقف آن، بنماید. » البته راجع به این ماده، قابل ذکر است که اولا، هر گاه، دفع ضرر به نحو دیگری، ممکن نیست، اجبار به تعمیر « بخشهای مشترک »، امکان دارد. ثانیا، تعمیر « قسمتهای مشترک » و تأمین مخارج آنها تابع « قانون تملک آپارتمانها » و « آئین نامه قانون تملک آپارتمانها » است و لذا، ماده 128 « قانون مدنی » در این باره، نسخ ضمنی شده است. 6- مطابق ماده 114 « قانون مدنی »: « هیچ یک از شرکاء، نمی تواند دیگری را اجبار به بناء و تعمیر دیوار مشترک، نماید؛ مگر اینکه رفع ضرر به نحو دیگری، ممکن نباشد. »؛ در حالیکه مطابق ماده 6 « قانون تملک آپارتمانها »، اراده اکثریت « مالک »ینی که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را دارا هستند در امور اداری و تعمیرات ضروری، بر دیگران، تحمیل می شود. 

چگونه « دخالت دولت » می تواند « مالکیت » را محدود سازد؟

قوانین حاکم بر جوامع بشری، باید منطبق با فطرت و طبیعت انسانها، باشد. آیات و روایات متعددی بر جواز و بعضی بر لزوم دخالت دولت در « اقتصاد » و طبعا، « حقوق مالکیت خصوصی »، وجود دارد؛ از جمله، آیات 1 سوره « انفال » و 6 و 7 سوره « حشر » که « انفال » را متعلق به خدا و رسول خدا، می دانند و آیه 41 سوره « حشر » که متذکر می شود « خمس غنائم » و « سود مکاسب » متعلق به خدا و رسول خداست. علاوه بر آیات مذکور، ازآیات متعددی نیز، جواز دخالت دولت در « اقتصاد » را می توان استفاده کرد.؛ مثل آیات 47 و 49 سوره « یوسف (ع) » که دلالت بر برنامه ریزی 15 ساله اقتصادی « حضرت یوسف (ع) »، دارد. البته دولت حق دخالت مطلق و خودسرانه را در « اموال خصوصی » مردم، ندارد. در « اقتصاد اسلامی »، « آزادی افراد » و « دخالت دولت » در « امور اقتصادی »؛ هر یک، قلمرو مخصوص به خود را دارد و هر دو مکمل یکدیگرند. روش « اسلام » برای تنظیم جامعه، در مرحله اول، مبتنی بر فطریات افراد جامعه، است. زمانی که افراد بر اساس احکام مبتنی بر فطریات، عمل کنند، کار دولت آسان است و نیازی به دخالت، نمی باشد؛ ولی زمانی که در مقابل آن، قرار گیرند و حرص و طمع در افراد، شعله ور شود و تخلف از فرامین الهی و قانونی، بالا گیرد، دخالت دولت نه تنها، « مشروع » است؛ بلکه ضرورت می یابد. « معیار دخالت دولت » همین است و « میزان دخالت دولت » بر اساس رعایت کردن مسائل اسلامی، توسط افراد و عدم رعایت آنها، صورت می گیرد. لذا، معیار در « آزادی بهره بری از حق مالکیت » « مصالح جامعه » است و می توان گفت اصل اولیه « تأمین مصالح جامعه » است و « حکومت اسلامی » بر اساس رعایت « مصالح جامعه »، می تواند به میزانی که مصلحت اقتضاء کند، دخالت کرده و « حقوق مالکیت » افراد را محدود سازد یا افراد را در بهره گیری از « حقوق مالکیت » خویش، بازدارد. به موجب « حفظ منافع عمومی » به موجب قوانین خاص، محدودیتهائی مقرر شده است. در قدیم، « مالکیت فردی » را حقی مقدس می شمردند و قانونگذاران از تجاوز به آن، بیم داشتند و سلب آن را مخالف « حقوق فطری »، می دانستند؛ لیکن قانونگذاران جدید در راه « مصالح اجتماعی » و برای « حفظ منافع عمومی »، در موارد بسیاری، تصرفات « مالک » را « محدود » و حتی « سلب مالکیت » را تجویز کرده اند. در ایران، قوانین و مقررات خاصی در موضوعات مختلف؛ از قبیل، « اصلاحات ارضی »، « ملی شدن جنگلها و مراتع »، « سهیم شدن کارگران در سود کارخانه ها »، « حفظ و حراست آبهای سطحی و زیرزمینی »، « بهره برداری از معادن »، « روابط مالک و مستأجر »، « حفظ آثار ملی »، « توسعه معابر » و ...، اختیارات « مالک » را « محدود » یا « سلب مالکیت » را در راه « مصلحت عمومی »، پیش بینی کرده است. قانون و آئین نامه های دولت گاه، حقوق « مؤسسات خصوصی » را کاهش می دهند؛ به عنوان نمونه، دولت ممکن است « مقررات قیمت گذاری » وضع کند. از سوئی دیگر، وضع مقررات و قانون، امنیت سرمایه و سرمایه گذاری را تأمین می کند و مانع تعرض دیگران به « حق مالکیت افراد و اشخاص حقوقی »، می گردد. به همین لحاظ، گفته شده که « مالکیت » که رابطه ای اعتباری بین « مالک » و « ملک »، است یکی از مهمترین « حقوق موقتی، محدود، مقید و عینی اشخاص » بر اشیاء یا اعتبارات یا آفرینشهای محسوس و نامحسوسی است که به موجب آن، « مالک » می تواند در حدود قوانین و مقررات عرفی و شرعی، از آن، همه گونه « تصرف » و « انتفاع » و « بهره » ببرد یا آن را « نقل و انتقال » داده یا چنانچه زائل نشده باشد، به ارث بگذارد.